不動産投資が相続税対策になる②

札幌市中央区を中心に投資不動産を扱っていますキタデンの石山です。札幌市豊平区のオーナー様より、不動産投資がなぜ相続税対策になるかご質問を受けました。お答えした内容を紹介します。不動産は人に貸しているとさらに相続税評価額が下げられます。自分が使用している土地を自用地と言いますが、アパートなどを建築して人に貸すと貸家建付地になるため、次の減額要素を適用できます。借地権割合：借主の権利割合（６０～７０％が一般的）、借家権割合：全国一律３０％、賃貸割合：建物の総床面積÷使用している部分の合計面積（満室は１００％）

１億円の土地を購入しますと前回の計算では８０％の評価になりますので、相続税評価額は８，０００万円になります。この土地にアパートを建築しますと貸家建付地として評価できます。借地権割合を７０％、借家権割合３０％、賃貸割合が１００％で土地の相続税評価額を計算しますと式は次の通りになります。貸家建付地の相続税評価額：８，０００万円×（１－７０％×３０％×１００％）＝６，３２０万円で、土地だけで３，６８０万円の節税効果となります。

建物にも減額要素が適用できます。１億円でアパート（賃貸用建物）を建築しますと相続税評価額は７，０００万円になりますが、さらに次の計算式で評価額を引き下げられます。賃貸用建物の相続税評価額：固定資産税評価額－（固定資産税評価額×借家権割合×賃貸割合）、相続時に満室だった場合、７，０００万円－（７，０００万円×３０％×１００％）＝４，９００万円で、建物だけで５，１００万円の節税効果となります。結果として２億円の現金で１億円の土地を購入、１億円の建物を建築した場合、総額１億１，２２０万円の相続税評価額となり、節税効果は８，７８０万円になります。