近年、人口減少や賃貸住宅の過剰供給により、空室率が上昇している傾向にあります。
不動産投資を行って安定した家賃収入を得るためには空室を作らない、空室の状態が続かないようにすることが大切ですが、様々な状況により空室リスクに頭を悩ませている方は多くいらっしゃいます。株式会社キタデン＜不動産部＞では市場のニーズをいち早くとらえ、オーナー様の状況に応じた様々な空室対策をご提案しています。大きな費用をかける前に周辺相場や競合物件の状況をしっかり調査し、確かな募集計画の立案や差別化、付加価値を高めるための適切なアドバイスを差し上げますので、どうぞ安心してご相談ください。
空室の主な原因
エリアや状況によって取るべき方法はさまざまですが、空室を減らす対策は必ずあります。
大きな費用をかけることを検討する前に、まずは基本的な対策からしっかり見直してみましょう。
入居者募集が上手くいっていない
管理会社が入居者募集を積極的に行っていない場合があります。ホームページや賃貸情報検索サイトなどに掲載するのはもちろん、多くの写真や詳細な情報を載せてアピールする、あるいは他の賃貸仲介業者に情報を流すなど、集客活動がしっかり行われていなければ入居希望者は増えません。また内見になっても営業力ややる気の不足により、決まらないといったことも起こりえます。
家賃が相場より高い
エリアの家賃相場と比べてかけ離れた賃料では、なかなか入居してもらえません。また相場に近い家賃でも近くの類似物件と比べて高ければ、負けてしまう場合もあります。入居者にとって賃料はもちろん、初期費用の負担も気になるところですから、相場が把握できていないと空室を埋めることが難しくなります。
入居条件が厳しい
入居条件が厳しいことが空室の原因になることもあります。家賃滞納や近隣とのトラブルを避けるため一定の条件を設けるのは当然ですが、入居者を限定すると対象が限られてしまうため、競争力が少ない物件では特に不利になる場合があります。
管理が行き届いていない
管理が行き届いていないことも空室につながる可能性があります。共有部分の清掃がされていない、ポストにチラシがあふれている、切れた照明がそのまま、建物周りが雑草だらけ。あるいは室内が汚く清潔感がない、といった状況では安心して住める印象がないため決まりづらくなってしまいます。管理状態の悪さは入居者の満足度も下げるので、退去の発生にもつながります。
建物が汚い、設備が古い
築年数が経って建物が古くなるのは仕方ないことですが、ボロボロの外壁やサビだらけの柵や手すりなど建物の見た目が汚いことは古さを目立たせ、全体に暗い印象も与えてしまいます。ニーズに応えられない古い設備と合わせて、空室の大きな要因となります。
空室対策
エリアや状況によって取るべき方法はさまざまですが、空室を減らす対策は必ずあります。
大きな費用をかけることを検討する前に、まずは基本的な対策からしっかり見直してみましょう。
入居者募集の見直し
管理会社に任せきりではなく募集活動の内容や物件情報を確認しましょう。今は多くの人がネットで部屋を探すので、ポータルサイトに掲載しなければ問合わせにつながりません。掲載に消極的な会社なら変更することで空室が改善する可能性があります。また写真が多く載っているか、物件の魅力を伝える情報が載っているかなども確認。足りなければ交渉します。管理会社とのコミュニケーションも大切です。物件に興味を持たず、管理会社の話に耳を貸さない状態だと積極的に活動してもらうことは難しくなります。案内が入っても決まらないことが多い場合は営業力の問題か、物件の問題か見極めることも必要になります。
賃料相場の確認
まずエリアの相場を確認しましょう。賃貸住宅の過剰供給や人口減少で家賃相場は下落傾向にあるため数年前とは違っています。賃貸ポータルサイトなどを見て同程度の物件と比べ、自分の物件の家賃が明らかに高い場合は、引き下げを検討する必要があります。また家賃だけでなく、敷金・礼金などの初期費用が相場と合っていない場合も見直しを行います。最近は初期費用の安い物件が選ばれるケースも多くなっているので、家賃を下げる前に敷金・礼金ゼロを検討してもよいでしょう。初期費用を抑えるには、フリーレントを導入する方法もあります。
募集条件の緩和
募集条件を緩めることが効果的な場合もあります。外国人、生活保護、母子家庭、高齢者、あるいはペット可などは、家賃滞納やトラブルの可能性が高いので敬遠されがちですが、一定の需要があるのに受け入れ先が不足しているため、保証会社をつけるなど契約条件でリスクを軽減すれば空室対策になりえます。差別化になる条件緩和であれば、可能な範囲で検討の余地があるといえます。
管理をしっかりと行う
まず共有部分の清掃をこまめに行って、ゴミやチラシの散乱、雑草の片づけなどはもちろん、照明や設備類の不具合も放置しないようきちんと管理しましょう。また、退去後のクリーニングや原状回復を迅速にしっかり行うことも大切です。管理は入居希望者だけでなく、入居者の満足度にも関わる部分です。空室対策は入居者を見つけることだけでなく、
退去者をいかに減らすかということも大事なので、問い合わせなどへの対応も丁寧に行う必要があります。
メンテナンス・設備交換
建物が古くても見た目の抵抗を感じさせないように外観をきれいにしたり、ニーズの高い設備を取り入れたりすることで印象がアップします。外壁塗装のように高額なことをすぐに行うのは難しいかもしれませんが、さびた柵や手すりを塗り替えるだけでも雰囲気はずいぶん変わります。設備についても和式トイレや外洗濯機置き場、和室など敬遠されがちなものから交換する、あるいは無料インターネット回線やTVインターフォンなどニーズの高い設備を取り入れるといった工夫をしましょう。費用をかける前に他の対策を行った上で、客層や費用対効果に合う改善をします。
空室対策も株式会社キタデン＜不動産部＞にお任せください
主な空室の原因と対策をご説明しましたが、空室の原因は１つだけとは限らず、また対策もその通りにやれば必ず空室が埋まるものでもありません。物件によって特徴や状況が異なるため、それぞれの原因をしっかり分析して、効果的な対策を適切にとる必要があります。
借り手市場の中、空室に悩まされず賃貸経営を行っていくには、「自分が住むのなら」という発想で、どうしたら差別化できるかを考えていくことが不可欠です。
株式会社キタデン＜不動産部＞では、空室の原因を客観的に分析し、管理会社ならではの入居者の声や視点も活かした空室対策をご提案しております。安易な値下げや高額な費用のかかる対策を検討する前に、空室でお悩みのオーナー様はぜひ一度、当社にご相談ください。
