不動産投資とは

不動産投資では毎月の家賃のように継続して見込める収入益のことを「インカムゲイン」、購入価格以上で売却することにより得られる利益を「キャピタルゲイン」と呼び、これら2種類の利益を期待することができます。

バブル経済の頃は売却益を狙った不動産投資が多くみられましたが、最近では安定したインカムゲインを得ることを目的とした不動産投資が主流です。短期的に大きな利益を得ることは難しく元本も保証されませんが、一瞬で価値を失ってゼロになることはなく、入居者がいる限り安定した賃料収入が見込めるため、ミドルリスク・ミドルリターンの投資と言われています。

不動産投資には他の投資方法にはない多くのメリットがあります。

【1】 長期的な安定収入

賃貸契約は複数年でされることが多く、また賃料は下がることが少ないため、入居者がいる限り景気動向に左右されず、安定した収益の確保が期待できます。

【2】 自己資金が少なくても始められる

不動産投資は株式やFXなどの投資と違い、不動産を担保に金融機関から融資を受けることができるため、少ない自己資金でも始めることができます。

【3】 年金効果

年金制度に不安のある今、定年後に安定した家賃収入を得ることは長い老後を豊かに過ごすための支えとなります。定年までにローンを完済すると、公的年金にプラスする私的年金にすることができます。

【4】 節税効果

収益物件は建物の管理費、修繕積立金、減価償却費、火災保険、ローン金利などが経費として計上できるため、給与所得者の場合、確定申告することで所得税や住民税の節税につながります。また相続や贈与の際、現金や預貯金よりも不動産の方が評価額を低く押さえられるため、税金面でも有利になる傾向があります。

【5】 生命保険代わり

ローンを借り入れて収益物件を購入する場合、ほとんどの金融機関で団体信用生命保険への加入が義務付けられます。万一、ローン期間中に死亡または高度障害になってしまった場合、この生命保険が適用され、ローンの残債すべてが保険により支払われます。ご家族にはローンの無い不動産が残されるので、安定した家賃収入を得られ、また相続した物件を売却してまとまった金額を得ることもできます。

【6】 インフレ対策

インフレ（物の価値が上がって相対的にお金の価値が下がる）になった場合、実質的な価値が低下する現金や預貯金とは異なり、有形資産である不動産の価値は目減りがないため、インフレ対策としての効果も期待できます。

不動産投資にはリスクもあります。しかし変に恐れるのではなく、まずはリスクをきちんと把握することが大切です。
リスクを知ってしっかり対策を取ることで、軽減や回避できる場合もありますので、そうしたご不安も合わせて、お気軽に当社にご相談ください。相談ください。

【１】 空室リスク

入居者が退去した後、次が決まらず空室になると、賃料収入が得られないのに管理費や税金などの経費や、ローンを払い続けることになります。賃貸需要のある物件選びや管理の状態がリスクの軽減につながります。

【２】 建物の老朽化

建物は年数とともに老朽化し配管などの設備も劣化していきます。これらを放置していると入居者が決まりづらくなり、空室リスクが高まります。定期的なメンテナンスは勿論、屋根や外壁など大規模な修繕も見据えた計画を立てておく必要があります。

【３】 災害リスク

火事や地震、水害などで被害を受けると、その後の賃貸経営に大きなダメージを受けます。災害そのものを回避することは難しいため、立地や物件選びから十分考慮するだけでなく、リスクへの備えとして火災保険や地震保険への加入が必須といえます。

【４】 価格下落リスク

不景気などにより不動産価格が下落した時に売却した場合、売却損（キャピタルロス）が出る可能性があります。

【５】 金利上昇リスク

ローンを利用してローン金利が変動型の場合は、金利上昇により返済額が上昇するリスクがあります。借入期間を短くしたり、固定金利を選択したりすることでリスクを抑えることができます。

【６】 資金流動性リスク

流動性とは換金しやすさの度合いを表します。不動産は売却して現金化しようとしてもすぐ買い手が見つかるとは限らないため流動性リスクがあります。売却しやすさを考慮した物件選びや、計画を立てて売却を進めることがリスク回避につながります。

利回りとは「投資額に対して利益がどのくらいあるか」を示す指標で、一般的に％（パーセント）で表示されます。不動産投資では「表面利回り」と「実質利回り」2つの利回りがあります。

表面利回り

物件選びの最初の段階で目安にする指標です。経費や税金などを含めずシンプルな計算で導き出します。
一般的に物件情報に記載されている利回りは、この「表面利回り」です。

表面利回り（％）＝年間賃料÷不動産価格×100

例えば1,000万円の不動産を購入し年間賃料が100万円だとすると、利回り10％ということになります。しかし、実際の不動産投資では購入時に不動産価格の他に様々な諸経費がかかり、また管理費や修繕費、税金などの経費も必要になってくるため、実際の利益は異なります。そのため経費などを考慮した運用の実態を示す指標として「実質利回り」があります。

実質利回り

具体的に手元に残る利益がいくらになるかの目安にする指標です。

実質利回り（％）＝（年間賃料－年間経費）÷（不動産価格＋購入時諸経費）×100

先ほどの物件を例に、管理費や税金などの経費を一般的な目安とされる15%、購入時諸経費を不動産価格の7％として計算してみると実質利回りは7.9％となり、表面利回りと数値が異なることが分かります。実質利回りは経費を想定している分、実際に近い利回りにはなりますが、空室で家賃が得られない場合や家賃が下がった場合は利益が減ることも考慮しておく必要があります。

表面利回りと実質利回りを実際に比べてみましょう

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不動産投資をやる上で「利回り」は必ず知っておくべき項目のひとつです。物件選びの際、表面利回りを見て気になったら実質利回りを計算し、比較の目安にします。