不動産投資をご検討されている方や初心者の方の多くが疑問やご不安に思われることを「よくあるご質問」としてまとめました。
株式会社キタデン＜不動産部＞では初めて不動産投資を行う方のサポートを積極的に行っております。
お探しの質問が見つからない場合は、どんなことでもどうぞお気軽にお問い合わせください。
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不動産投資について
以前は資産家や地主、医師や弁護士などお金持ちがするイメージがありましたが、最近ではサラリーマンやOL、公務員、自営業など様々な業種の方が不動産投資を行っています。年齢も30代から定年後の方まで幅広く、また女性投資家も増えています。もちろん初心者でもできます。
まずは行動することです。いきなり収益物件を購入するということではなく、不動産投資の基本的な仕組みを学んだり、学んだことを元に情報収集をしたり、あるいは目標やイメージを具体的に考えてみるなど、まずはご自分で出来ることに取り組むことが大切です。不動産投資にリスクはつきものですが、成功するためにはリスクを正しく理解して、しっかり対策を取る必要がありますし、色々な場面で迅速に判断しなければならないことも多いです。人任せにして後悔しないためにも、まずは基本的な知識を得ることに取り組みましょう。株式会社キタデン＜不動産部＞では不動産投資初心者の方のご相談も無料でお受けしていますので、ご不明な点やご不安なことがあれば、ご遠慮なくお問い合わせください。
空室リスク、建物の老朽化リスク、災害リスク、価格下落リスク、金利上昇リスクなどがあります。投資を行う以上、リスクは避けられません。リスクを知ってしっかり対策を取ることが大切です。
残念ながら投資詐欺を行う不動産会社が存在するのは事実です。大きく分けて手付金などを持ち逃げする実態のない業者と、儲からない物件を高く売りつける業者の２パターンになりますが、どちらも「絶対に値上がりする」「早くしないと他で決まってしまう」など甘い言葉や急がせるような言葉で持ちかけてくる場合がほとんどです。騙されないためには、おいしい話にすぐ飛びつかず信頼できる会社かしっかり調べたり、その会社と関わりのない他の不動産会社にも相談してみるなど冷静な判断をすることが大切です。
賃貸経営は事業になるため減価償却費、ローン金利、諸経費・雑費などが経費として認められます。条件によって異なりますが、確定申告を行うことで所得税や住民税が軽減されます。
キャッシュフローはお金の流れのことで、具体的には手元に残る現金を指します。「年間総賃料－諸経費－ローン返済額－税金」で計算します。キャッシュフローが出ないと現金が手元に残らないことになるので、新たな投資はもちろん、急な修繕、設備交換やリフォームなど現金での支払いが必要な対応ができなくなるため、経営が成り立たなくなります。借入金の額や返済期間に注意しておく必要があります。
テコの原理のことで、小さな力で大きなものを動かすことを言います。不動産投資では金融機関からの借入を利用して、自己資金の何倍もの投資を行うことを指します。
セミナーに参加することで専門家やプロ投資家の話を聞いたり、情報を得ることができますし、不動産投資に興味を持つ人が集まる雰囲気を知るのもよい経験になると思います。しかし不動産投資セミナーの中には物件を売りつけたり、その後しつこいセールスをしてきたりするものもありますので、参加する価値のある質の高いセミナーを選ぶことが大切です。無料、特典付きということだけで選ばず、不動産投資セミナーとして実績のあるものや、地元で長く営業をしている信頼できる不動産会社が主催するセミナーなどを選ぶことをお勧めします。
購入後の賃貸管理業務は、管理会社に委託して任せることができます。管理業務は煩雑で手間のかかることも多いため、他に副業のある方や大家さんの経験がない方が自分で行うのは難しい面もあります。株式会社キタデン＜不動産部＞にもお任せいただけますので、お気軽にご相談ください。
時価で評価される現金や預貯金よりも、不動産の方が評価額を低く押さえられるため、税金面で有利になります。
物件選びについて
自分が住む目線ではなく、長期にわたり収益を得ることを考えたエリアの選定をしましょう。人口が増えそうな街など、地域の成長性を考えて賃貸需要が見込めるエリアで探すことがポイントです。また駅が近い、生活の利便性が高いなど競争力のある立地を選ぶことや、間取りや設備はどうか、建物の状態はどうかなど、様々な点から検討することも大切です。とはいえ、すべてを満たす物件はなく、予算や自己資金あっての選択にもなりますので、条件に優先順位をつけて、資金計画と合わせて慎重に考えることをお勧めします。
木造、鉄骨、RC造それぞれに耐久性やコストなどの違いがあり、また法定耐用年数も違います。一概にどれが良いということではなく、状況や目的によって検討する必要があります。
それぞれにメリット・デメリットがあります。区分マンションは少ない資金で始められますが、１室しかないため空室になれば家賃収入が途絶えます。一棟アパートは購入額が高くなる半面、戸数が多いため空室リスクは軽減されます。初心者の場合は手ごろな価格の区分マンションを購入して管理も自分で行いながら、不動産投資や賃貸経営の経験を積んで一棟物へステップアップを目指すのもおすすめです。どちらにしても自分に合った不動産投資を選ぶことが大切です。
どちらにもメリット・デメリットはありますが、投資初心者の方には需要やコスト、リスクの点から見て利回りのよいワンルームがおすすめです。
利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があり、一般的に収益不動産の広告に載っているのは表面利回りです。表面利回りは年間賃料収入を購入価格で割ったもので経費が含まれないため、多くの経費がかかる物件だった場合、思ったような収入が見込めなくなってしまいます。利回りの高さはリスクの高さとも言えますので、一概に利回りの高さで選ぶのではなく、実質利回りもきちんと計算して、長い目で見て収益性が見込める物件を選ぶことが大切です。
違法建築物件や再建築不可、近隣に嫌悪施設のある物件や、災害リスクの高い物件は避けるようにしてください。事前調査やハザードマップの確認などをしっかり行うようにしましょう。
オーナーチェンジ物件は、入居者がいる状態のまま売買される不動産物件のことです。物件の所有者だけが変わるため、オーナーチェンジと言われます。すでに入居者がいるので、購入後からすぐ家賃収入が見込める点が最大のメリットです。一方で、入居者がいるため室内の状況が確認できない点や、よくない入居者がいてトラブルが起きる可能性のある点がデメリットになります。
入居者により譲れない条件や好みはそれぞれですが、一般的に敬遠されがちな設備はあります。和式トイレ、外洗濯機置き場、３点ユニットバスは特に人気がなく、またエアコンがない、収納がない、バスタブがない、洗濯物を干す場所がないといった必要とする設備がないことも、借りるのをためらわせる理由になります。
資料だけでは分からない建物の様子や周辺環境を把握しましょう。建物のメンテナンス状態や日当たり、ゴミや雑草といった管理状況、共有部分や室内が見られる場合はリフォーム状況や設備を確認。また交通機関へのアクセス、立地や商業施設などの生活利便性、近隣の環境などを入居する人の目線でチェックすることも重要です。
融資について
一般的には頭金と諸費用で物件価格の20％～30％程度の自己資金が必要と言われています。自己資金ゼロから可能の金融機関もありますが、融資を受けられるかどうかは条件によって異なります。まずはご相談ください。
安定した給与収入があるサラリーマンは金融機関の信用が高く、融資が受けられやすいです。年齢や年収、借り入れローンがあるかといった状況によって異なります。
可能です。借入状況や年収など様々な条件があり、融資の可否や金額は物件により異なります。
不動産投資で利用するローンは、アパートローンとプロパーローンの2種類があります。アパートローンは個人の投資家向けにパッケージ化された商品で、収益物件の担保価値のほか、年収、職業など購入する人の情報をもとに審査が行われます。プロパーローンは事業者向け融資のことです。事業の内容や実績によって異なるため、審査もそれぞれの内容に応じて念入りに行われます。
融資を受ける前提で売買契約を締結し、ローンの審査が通らなかった場合、売買契約を白紙に戻すことができるという条件を売買契約書に盛り込むことです。ローン特約は売主と買主の間で合意があればつけることができ、売買契約自体が解除となればローン特約により、売主は買主からすでに支払われた金銭を返還します。
初めて不動産投資を行う場合は、まず融資に強い不動産会社に相談するのがおすすめです。金融機関は取引実績がない人が飛び込みで依頼しても、融資をしてくれない場合がほとんどです。不動産会社に融資のアドバイスなどを受けながら、取引のある金融機関を紹介してもらうのがスムーズです。
いくつかありますが、大きな点は事業を目的とした投資用ローンは金利が高いことです。また住宅ローンに比べるとリスクが大きいことから、融資条件も金融機関によって大きく異なります。
賃貸管理について
管理会社に任せるのが一般的です。管理会社によって営業力や集客力に差がありますので、どのような入居者募集を行っているのか、実績はどうかなどチェックして、安心して任せられる会社を選ぶ必要があります。株式会社キタデン＜不動産部＞でも入居者募集のお手伝いをさせていだいております。入居希望のデータベースを持っている賃貸仲介不動産会社のグループで入居者募集をいたしますので、まずはご相談ください。
物件の管理はオーナー様ご自身が行う自主管理か、委託を受けた賃貸管理会社が行います。株式会社キタデン＜不動産部＞で物件の管理を行う事も可能です。もちろん、オーナー様のご要望に合わせて対応させていただきます。まずはお気軽にご相談ください。
委託管理の場合、物件の設備などに限らず、入居者への対応は管理会社が行います。オーナー様による自主管理の場合はご自身で対応いただくことになりますが、24時間対応の外部サービス会社を利用することも可能です。入居時に入居者がサービス会社と契約、専用のコールセンターへご連絡していただく流れになります。入居者対応などでお困りのことがありましたら、まずは当社にご相談ください。
もちろんご相談いただけます。空室には必ず原因があります。まずは状況を詳しくお伺いした上で空室の原因を分析し、適切なアドバイスを差し上げます。物件によって改善や見直しのポイントは異なりますので、まずはお気軽にご相談ください。
管理会社の変更は可能です。当社にお任せいただく場合は、私どもで対応させていただきます。現管理会社への契約解除はオーナー様にご連絡いただきますが、実際の引継ぎ等、煩わしい業務は当社が責任をもって対応させていただきます。
ご相談ください。債権回収に関する業務をご依頼いただければ、家賃回収のお手伝いをさせていただくことも可能です。まずはお気軽にご連絡ください。
当社ではトラブルに迅速な対応しております。経験やノウハウを持った管理会社が対処する事によって、素早く解決することも多くあります。煩わしい業務にお悩みのオーナー様はぜひ当社にご相談ください。
管理業務は家賃回収や物件の維持・管理、トラブル対応と多岐にわたり、手間のかかることや専門的な知識、経験が必要になるケースも多いため、他に本業があったり、所有している物件が遠方だったりする場合は難しい面も出てきます。安定した収益を得るために管理は手が抜けない部分になりますので、ご自身にあった管理形態を選ぶようにしましょう。
管理業務の内容や実績はもちろん、客付け力、対応の早さ、またコミュニケーションがとりやすい雰囲気かといった点も大事なポイントになります。安定した収益を得るためには、継続的に入居者が見つかる管理・運営が不可欠なので、管理手数料だけで決めるのではなく、パートナーとして信頼できる賃貸管理会社を選んでください。
可能です。定期建物賃貸借契約によってオーナー様のご事情に合わせた対応をさせていだきます。まずはご相談ください。
アパート・マンションの場合、建物の規模によって異なりますが、消防設備、給水設備、エレベータ、建築設備、浄化槽設備など法律で定められた定期点検を実施することが義務付けられています。万一、点検を実施せず事故が発生すると、オーナー様に損害賠償責任が発生しますので必ず実施しましょう。当社でも設備点検や法定点検に対応しております。
賃貸借契約のトラブルで一番多いのが、退去時の敷金精算です。当社ではそうしたトラブル防止のため、賃貸借契約時に原状回復について確実に説明しております。また退去時に立会いを実施して、原状回復費用の負担交渉についても当社が行いますのでご安心ください。
もちろん可能です。ご所有物件の情報をお伺いした上で、無料で家賃査定いたしますので安心してご相談ください。
その他
株式会社キタデン＜不動産部＞では、お客様の状況や目的を十分お伺いした上で、最適なご提案をさせていただきますが、その場で購入を迫ったり、しつこい営業することは一切しておりません。不動産投資は情報収集をしていただくことも大切で、そのため当社では、投資をご検討されている方に気軽に相談いただける不動産会社であることが大事だと考えております。どうぞお気軽にご相談ください。
国や地方自治体に収める負担金の総称です。公租は国税や地方税などの租税で、公課はそれ以外の負担金のことを指します。不動産売買における公租公課は、固定資産税と都市計画税、不動産取得税になります。
まずは当社にご相談ください。物件の状況や近隣の事例などを調査した上で査定を行い、販売価格をご相談の上、お取引の流れなどもきちんとご説明させていただきます。相談は無料ですので、お気軽にお問合せください。
不動産投資での確定申告は、家賃収入で得た1年間の収益と経費を計算して、青色の確定申告書に記載し、税務署に提出します。初めての場合は確定申告書への記入の仕方や申告の段取りに戸惑うかもしれませんが、毎年ほぼ同じパターンの申告になるので、慣れてしまえば難しいものではありません。確定申告のやり方は税務署の窓口でも丁寧に教えてもらえます。
