不動産投資を始めると「フルローン」と「オーバーローン」という言葉を耳にすると思います。
どちらも不動産投資ローンに関わる用語ですが、それぞれの特徴や違いは何なのでしょうか？
今回は「フルローン」と「オーバーローン」についてご説明します。
フルローンとは、物件価格全額を借り入れるローンのことです。不動産を購入する時は、頭金を用意して残りをローンで借り入れるのが一般的ですが、フルローンは物件価格全額を借り入れるため、自己資金が少なくても物件を購入することができます。しかし不動産を購入する際にかかる手数料などの諸経費は含まれないため、自己資金で支払う必要があります。
オーバーローンは物件価格に加え、購入にかかる諸経費も含めた金額を借り入れるローンのことです。
オーバーローンが利用できれば、自己資金を1円も使わず不動産投資を行うことができます。
| 3000万円の物件を購入する場合の例（ここでは諸経費を物件価格の5％として計算します） | |
| フルローン | 物件価格3000万円を借り入れ、諸経費150万円は自己資金で支払う |
| オーバーローン | 物件価格3000万+諸経費150万を借り入れ、自己資金の支払いはゼロ |
一般的に不動産購入の自己資金は、頭金と諸費用で物件価格の20％～30％程度と言われるので、上記の例では600万円~900万円は必要と言うことになりますが、フルローンやオーバーローンを利用するとその自己資金を温存できるので、メリットは非常に大きいと言えます。
しかし一方でフルローンやオーバーローンにはリスクもあります。借入額が大きく月々の返済額も大きいので、空室が出て収入が減ると返済が滞る可能性が高く、手元に現金がなければもちろん、あっても持ち出しが続いて底をつけば、あっという間に経営は破たんしてしまいます。
そもそもフルローンやオーバーローンは審査が厳しく、誰でもどんな物件でも利用できるわけではありませんし、また審査に通っても物件が収益を生み出せるかどうかは別の話になります。利用する場合はまず、空室リスクが低く安定した収益が見込める物件を選ぶことが必須と言えます。
今回はフルローンとオーバーローンについてご説明しました。借入の割合が大きいということは、破たんする可能性が高いということでもあります。手元に現金がない状態で不動産投資を行うのはとても怖いことなので、安易に「自己資金が無くても…」と考えず、物件選びや運用による収益、返済の負担やコストなどを踏まえた上で、無理せず自分に合ったローンの形を選択するようにしてください。
