収益物件の中にはどんなに利回りが良く見えても、おすすめできない、買ってはいけないといわれる物件があります。こうした物件は後から大きな問題が起きたり、経営が成り立たず失敗するリスクが高くなります。今回は不動産投資初心者には絶対におすすめできない物件についてご説明します。
建築基準に違反している物件
まず建築基準に違反している物件、いわゆる建蔽率オーバー、容積率オーバーの物件には絶対に手を出してはいけません。建蔽率とは敷地面積に対する建築面積の割合、容積率とは敷地面積に対する延べ面積の割合のことを指し、用途地域によって最高限度が決められているため、限度を超えると建築基準法違反物件ということになります。こうした物件は評価が出ないため金融機関から融資を受けることができません。信販会社やノンバンクから融資を受けることは可能ですが、次の物件購入で銀行から融資を受けたくても、前回の建築基準法違反物件でマイナス評価されるので信用毀損状態を作ってしまいます。違反物件かどうかは確認済証か検査済証、重要事項説明書などで確認することができます。
再建築不可物件
次に再建築不可物件も購入してはいけません。再建築不可というのは、接道が建築基準法の道路でないなどにより建替えができない物件のことです。高利回りですが、こちらも違反物件と同じく金融機関からの融資を受けることはできず、マイナス評価されます。
嫌悪施設が近くにある物件
また嫌悪施設が近くにある物件も、不動産投資初心者は買わない方が無難です。嫌悪施設というのは読んで字のごとく、人に嫌がられる施設のことです。騒音や振動、煙や汚臭を発生する施設はもちろん、反社会勢力事務所、危険物の貯蔵施設、高圧線、墓地や葬儀場、風俗店やラブホテル、パチンコ店や競輪・競馬・競艇場、刑務所などです。嫌悪施設といっても墓地や葬儀場、ラブホテルなどは気にしないという人もいるかもしれませんが、騒音や振動、煙や汚臭を発生する施設や、心理的に危険を感じる施設が近い場合は入居者が決まらない、売却しづらいといったリスクが高いので購入しない方がいいといえます。
最後は災害リスクの高い場所にある物件
最後は災害リスクの高い場所にある物件です。過去に河川氾濫による洪水や浸水被害が起きた場所や、大地震が起きた場合に液状化が発生する可能性の高い場所、土砂災害が起きやすい地盤の緩い場所などです。自然災害によって建物に被害が出れば復旧費用がかかるだけでなく、状況によっては家賃収入が入らなくなることもありえます。加えて災害で被害がおきた地域は不動産価格が下落するので、思うように売ることもできなくなってしまいます。不動産投資を行う以上、災害リスクもつきものなので、もちろん火災保険や地震保険に加入してリスクヘッジはするのですが、そもそも災害リスクの高い場所にある物件を購入しないことが大事です。物件を選ぶ際は、自治体や国土交通省が作成しているハザードマップをしっかりと確認して、危険度の高いエリアは避けるようにしましょう。
今回は不動産投資初心者には絶対におすすめできない物件についてご説明しました。経験豊富でノウハウを持ったプロ投資家の中にはこれらの物件を好んで買う方もいますが、
不動産投資初心者の方は避けた方がいい物件です。参考にしてみてください。
