収益価格と積算価格の乖離

札幌市中央区を中心に投資不動産を扱っていますキタデンの石山です。しばらく入院、療養をしていましたので久しぶりの投稿となります。先日査定した物件で江別市のオーナー様より、積算価格に対して収益価格が安すぎるとのご指摘がありました。その際に説明したお話を紹介します。敷地（土地２筆）が広めのアパートを査定しましたが、積算価格に対して収益価格は数千万円低い金額となりました。売主様としては高い金額の方に目が行きますし、収益価格の妥当性に疑問が生じます。現在は敷地を分けて売却し収益性を高められるか試算中ですが、最近はこの価格の乖離に悩まされることが多いです。

土地価格の高止まりが続いていますので、積算価格は土地価格だけでも収益価格を上回ることがあります。買う側の投資家としては積算価格が高くなることは分かっていても、利回りが低過ぎると手は出しにくくなります。相場の利回りで検討をしますと収益価格が妥当ですので、売主と買主の間にも乖離が生じます。別件で査定した札幌市北区の物件は、同じく乖離が生じていたのでしょうか、かなり低い利回りで販売に苦戦していました。不動産業者は、たとえ販売価格が高くても媒介契約が欲しいので販売を受けます。結局は価格を下げて成約になることが多いのですが、売主様からすると「高く売れると言っていたのに」と不満が残ることがあります。価格の乖離が大きいとこういうケースになりやすいです。